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索引号: XXGK-2019-001877 主题分类: 综合政务
发布机构: 永利棋牌游戏 发文文号: 礼政发〔2019〕5号
成文日期: 2019-05-22 发布日期: 2019-05-22 08:33
发文机关: 中央人民政府 浏览次数:
永利棋牌游戏关于印发妥善处理原国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见的通知
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各镇人民政府、街道办事处、永利棋牌游戏各工作部门、直属机构:

《妥善处理原国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见的通知》,已经永利棋牌游戏研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

永利棋牌游戏

2019年5月22日

关于妥善处理原国有建设用地上不动产

登记历史遗留问题的若干意见

为了妥善解决全县国有建设用地上不动产登记历史遗留问题,明确不动产物权归属,切实维护群众合法权益,化解社会矛盾纠纷,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)和《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)等法律法规规章,参照周边县区的具体做法,并结合永利棋牌游戏实际情况,现提出如下处理意见:

一、处理原则

(一)尊重历史,实事求是。充分考虑永利棋牌游戏城市建设发展的历史、现状和法律法规政策逐步完善的过程,厘清原因,客观公正处理不动产登记历史遗留问题。

(二)依法处理,维护权益。对开发建设单位违法违规违约行为依法作出处理,责令其限期补办相关手续、补缴税费;合理区分开发建设单位与购房人的责任,积极创造条件,解决无过错购房人的登记办证问题,维护其合法权益。

(三)因事施策,确保实效。坚持服务群众的理念,简化登记办证前置审批审核手续和要件材料,针对各个项目的不同情况,积极研究具体解决办法,确保工作取得实效。

二、处理范围

2016年5月18日之前,全县范围内在原国有土地上已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋)和个人建设的单家独院,因各种历史原因(规划、用地、建设、税务等手续不全,欠缴土地出让金及相关税费、开发建设单位注销、企业法人代表失联等),造成相关权利人的房屋所有权或土地使用权无法办理不动产登记的,列入历史遗留问题处理范围。

三、处理意见

(一)关于原国有土地上建设的房屋已登记,土地未登记的问题

行政事业单位、条管单位、国有企业为改善职工住房,利用原划拨或出让的国有土地建设的集资房和商品房,已出售但未办理土地首次登记、全部或部分已办理房屋登记的,建设单位向不动产登记部门申请并提供土地权属来源资料,不动产登记部门组织进行权籍调查、公告,公告无异议的,按楼幢实际占地面积落宗,办理共有宗地不动产权证,不再办理土地使用权首次登记,登记结果抄送自然资源主管部门;需分割的,从原有宗地中分割出来后落宗,用途记载为住宅用地,使用权类型记载为划拨或出让,剩余部分仍维持原用途,不再办理土地分割审批手续,但原建设单位需配合办理土地使用权变更登记手续。无法提供土地权属来源证明,且经不动产登记部门查询无相关土地权属档案资料的,由不动产登记部门进行权籍调查并公告。公告无异议的,国有建设用地使用权类型按划拨确定,土地用途按实际用途确定,土地使用权人确定为“全体业主”,不再单独办理国有建设用地使用权首次登记。涉及县级行政、事业单位及国有企业的,在申请办理前,需提供县级国有资产管理部门同意的文件。

个人利用划拨土地建设的独院,建房人凭土地权属来源资料向不动产登记部门申请权籍调查,不动产登记部门组织权籍调查和公告,公告无异议的,为个人补办房地一体不动产权证;划拨土地上建设的独院涉及转让的,个人需先补办土地出让手续,足额缴纳出让金和相关税费,不动产登记部门组织权籍调查和公告,公告无异议的,补办出让性质的房地一体不动产权证后方可转让。

原房地产开发企业开发建设的楼盘已办理房产证,未办理土地首次登记的,按照群众办证和解决历史遗留问题分开的原则,不再办理土地首次登记,不动产登记部门按照楼幢实际占地面积进行权籍调查,公告无异议的,办理落宗手续和不动产登记业务。原房地产开发企业涉及违反相关法律法规定的,不动产登记部门要将相关情况告知相关职能部门。

(二)关于原国有土地上建设的房屋办理首次登记的问题

原国有土地上建设的房屋未办理首次登记,而购(建)房人需办理不动产权证的,按照下列情形办理。

1、未进行竣工验收备案的房屋

具备房屋竣工验收备案条件而未办理竣工验收备案手续的,建设单位应将竣工验收备案手续报房屋建设主管部门备案,凭备案证明和其他相关材料申请办理不动产权登记。

不具备房屋竣工验收备案条件的,由建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或工程质量检测机构,对房屋安全状况进行鉴定,出具房屋安全鉴定报告书或工程质量检测报告,对符合安全使用条件的房屋,不动产权登记机构依据房屋建设主管部门出具的认定意见或备案和其他相关材料办理不动产权登记。

2、未办理国有土地使用权首次登记的房屋

属于单元楼的,参照本意见“(一)关于原国有土地上建设的房屋已登记,土地未登记的问题”办理。

属于个人建设的单家独院的,在符合城市规划的前提下,建房人凭合法的土地权属来源资料和建设工程规划许可证或其他规划审批认可手续、房屋竣工验收备案资料和其他相关材料,申请不动产权登记。

3、无规划许可建设的房屋

由开发、建设的单位或个人向自然资源主管部门提出申请,对符合退让道路红线、蓝线,建筑间距、与油气管线及危险化学品生产储存设施之间距离相关规范要求,且不影响重大公共利益和公共安全,与周边用地和建筑物无利益纠纷或已协调解决的,由自然资源主管部门补办有关手续或出具意见,欠缴的有关规费按照房屋建设时相关规定依法追缴。

4、开发、建设单位已注销或变更的房屋

开发、建设单位注销的,其销售的房屋尚未办理权属登记的,由工商部门对开发建设单位是否已注销进行确认,由项目(房屋)所在的镇(办)提供该小区无法办证的情况说明,并组织业主委员会或业主代表向自然资源、建设等主管部门申请补办项目竣工验收备案,在不影响城市总体规划的前提下,自然资源主管部门按现状出具规划核实意见。对土地和房屋权属来源清晰、界址明确,申请登记的房屋在用地、规划、建设、竣工验收等文件批准建设范围内的,购房人可凭相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。

开发建设单位仍存续,但存在违反《出让合同》、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为造成无法登记的,按照群众办证与开发商违规违约行为分开处理的原则,购房人可凭相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记,登记机构将登记结果函告相关职能部门,相关职能部门依职权做好有关工作。

5、未办理房屋权属登记的房改公房

按房改政策购买的单位自管公有住房,已交清购房款,因单位未办理房屋权属登记,导致购房人无法办理不动产权登记,土地和房屋权属都无争议的,由售房单位进行公告并作出无产权纠纷、无质量问题的承诺后,出具房屋竣工验收证明材料、公告、购房资料,申请人提出登记申请,登记机构予以受理。

(三)关于土地出让金征收标准及房屋使用年限的问题

以划拨方式取得的国有土地上建成的住宅房屋,包括直管公房、集资建房及单位自建房等房改房和商品房,因房屋所有权转移的,由卖房人按房屋成交价格的2%补缴土地出让金后获得房屋全产权,房屋成交价格参照税务部门计征契税时的计税价格确定。 房屋转让年限参照经济适用房管理有关规定,需在房屋产权证取得之日起5年后;土地使用年限和起始终止日期统一按同一建筑的第一套房屋补交出让金的使用年限和日期为准,为了提高办事效率,不再办理审批手续和签订土地出让合同。因继承、婚姻关系变更进行析产(即离婚析产、婚内析产)的,不收取土地出让金。

个人建设的独院,按照永利棋牌现行基准地价的40%计算缴纳土地出让金,补办出让手续。为了提高办事效率,由自然资源部门负责签订出让合同,永利棋牌游戏不再另行审批。土地使用年限起始期为出让金缴纳之日起,按照国家规定的商业、住宅最高年限确定。

(四)关于原房地登记信息不一致的问题

1、房地坐落不一致。房、地两证记载的坐落不一致的,以地名文件为准;对于无地名文件的,以房屋所有权证的坐落为准。

2、房地权利人不一致。对已分别办理土地、房屋登记手续,房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请了转移登记,但未及时申请办理土地变更登记,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,不动产登记机构应核实有关情况,尊重房屋交易事实,按有关规定将两证收回,由双方当事人签署知悉情况的具结书后,予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地证的,由不动产登记机构公告原土地证作废,再办理房地统一登记手续。涉及划拨用地转为出让用地的,当事人应先按本意见补签出让合同,补缴土地出让金及相关税费后,再申请办理登记手续。

3、房地用途不一致。不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记薄及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。不动产统一登记后,土地批准用途与实际用途不一致,或房屋实际用途与规划用途不一致的,土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料,按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写,其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写,规划用途不详的,依据土地用途填写或由自然资源主管部门确认后填写。

(五)关于已办理不动产登记但无法找到登记档案的问题

申请人能提供或不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的,不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容登记。确需进行权籍调查并公告的,经公告无异议后,按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的,按实际用途进行登记。登记机构经查原登记档案部分缺失不规范,申请人需配合登记机构完善相关资料,对原产权证书记载内容公告,无异议后可办理登记。

建设工程规划许可证和房屋竣工验收等资料遗失的,由相关部门为房屋权属登记申请人查档复印,并加盖印章,凭复印件办理权属登记。

购房合同等遗失的,由原开发建设单位为申请人复印存根,并加盖印章,凭复印件办理权属登记。原开发建设单位已不存在的,不动产登记机构应对申请人提供的资料进行调查核实,进行公告,并由申请人作出无产权纠纷的承诺后,方可办理不动产权登记。

(六)关于因开发项目跨出宗地、改变规划条件、“批少占多”等原因无法办理不动产权证的问题

1、关于跨出宗地、占用出让红线外国有建设用地的处理

房屋等建筑物、构筑物落宗时超出本宗地界线占压其他土地,对占压的土地已经县人民政府批准使用拥有一个或多个土地使用权人的,由自然资源主管部门出具合并宗地审核意见并办理合宗手续,意见须对新设宗地使用年限、用途、容积率等权利状况予以明确。合并宗地的土地使用权使用期限不一致的,合宗后用地的使用期限按照原土地使用权出让合同剩余使用期限最长的进行确定,土地使用权起始时间按照原土地使用权出让合同起始时间最迟的进行确定。

占用出让红线外国有建设用地的,由自然资源主管部门核实原土地批准文件,涉及主体建筑占用地的,对超占部分的范围及计容建筑面积等规划指标进行补办核实认可;未经原规划主管部门批准超占的,由自然资源主管部门予以依法处理后,拟定出让方案报县人民政府批准,签订《国有土地使用权出让合同补充合同》。其中累计超占国有土地500平方米以下的,由自然资源部门按简易程序补办土地出让手续并按原《国有土地使用权出让合同》约定的地价标准计收土地出让金。

房屋等建筑物、构筑物落宗时超出本宗地界线占压集体土地的,先由规划、自然资源部门对超占部分依法处罚,按照相关法律法规补办手续后,申请办理不动产登记。

2、关于未按政府批准用途进行开发建设情形的处理

有规划批准手续的,由自然资源主管部门负责签订《国有土地使用权出让合同补充合同》,不再另行审批。

无规划批准手续的,由自然资源主管部门予以依法处理,补办规划手续后,签订《国有土地使用权出让合同补充合同》,不再另行审批。

3、关于增加建筑面积问题的处理

开发企业未经原规划、建设主管部门批准擅自增加建筑面积的,由自然资源主管部门予以依法处理并补办规划手续后,拟定出让方案报县人民政府批准,签订《国有土地使用权出让合同补充合同》。

4、宗地实际测量面积与土地批准面积不一致问题的处理

土地使用权人为个人的独立宅院,实际用地面积和用地审批面积的误差在3%内,且误差总面积不超过5平方米的;土地使用权人为开发企业或单位的建设项目,实际用地面积和用地审批面积的误差在1%内,且误差总面积不超过60平方米的,认定为测量误差,按其实际用地面积进行不动产登记。其他情况按照“少不补,多要处”的原则办理,对于超占的用地面积,自然资源主管部门依法依规进行处理,限期补办相关手续。

已取得房屋所有权证,宗地原四至、界址和批准文件一致,实际测量面积与批准面积不一致的,因原采用钢尺等简便方式进行测量的数据与现行测量工具测量的数据之间有误差,办理不动产登记时,以实际测量面积为准。

(七)其他问题

1、经政府批准以出让方式供地的,未缴清出让金的,按以下方式办理:已签订《出让合同》但未缴清出让金的,按原合同约定计收出让金;未签订《出让合同》但已缴清出让金,相关权利人可凭出让金票据、政府批文及相关税费向登记机构直接申请不动产登记;未签订《出让合同》且未缴纳出让金的,按政府批准时基准地价计收出让金后,凭出让金票据、政府批文及相关税费向登记机构申请不动产登记。

2、国有土地上建成的住宅房屋,包括直管公房、集资建房、安居房及单位自建房等房改房和商品房办理落宗手续时,有小区封闭界线的,以小区封闭界线确定宗地面积; 无小区封闭界线的,由不动产测绘机构按独栋楼进行实地勘测,并按实际情况进行辐射(高层可按5米、多层按2米确定)。

3、原权利人无法履行法定义务的不动产登记的,交易转让后,原权利人因死亡或迁移后无法联系的,需在不动产登记机构门户网站发布不动产转移权利人缺失公告,同时在不动产所在地张贴公告,公告期满无异议或异议不成立予以办理转移登记。

4、原县农业局、土地管理局、城乡建设环境保护局等政府部门颁发的土地及房屋权属证书,从信守政府承诺、确保权力人合法权益的角度出发,由不动产登记部门调查核实后予以认可。对无登记资料或部分登记资料缺失,申请人配合不动产登记部门完善相关资料,由不动产登记部门按照本意见规定公告无异议的,予以办理。

5、对集体土地上已颁发房屋所有权证书的房屋,依据相关法律规定及国土资发〔2017〕108号文件“防止小产权房借不动产登记合法化”的要求,暂不予办理不动产登记,待国家相关政策文件明确后,按照国家有关政策办理。

6、申请住宅小区不动产首次登记,原开发建设单位存续的,由原开发建设单位提出申请。原房地产开发企业营业执照已被吊销或注销,且无承继主体的,可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续;政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的,由原单位申请。原单位不存在的,由承继单位或主管单位申请;由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产项目,合作一方或者多方营业执照已被吊销或注销,且无承继单位的,可由剩余合作方申请;由于其他原因确实无法确定申请主体的,由房地产项目所在镇(办)提出申请。

7、住宅小区按照规划配建的商业用房,在不动产登记时,规划用途与土地批准用途不一致的,由开发建设单位按该宗地出让时商业、住宅用地基准地价全额补缴商业用地与住宅用地差额部分后,由登记机构按照商业用地性质及使用年限予以登记。

8、原房地产开发企业2008年7月以后开发建设的商品房,业主在办理产权登记时,需提供房屋大修基金缴纳票据。

9、本意见涉及的公告期限为30天(含节假日),公告平台为永利棋牌游戏或县级不动产登记机构门户网站;本意见涉及的权籍调查费用由房屋建设的单位或个人承担,不动产登记机构负责按照规定组织实施。对于前期行业管理中已经产生的权籍调查成果,经不动产登记机构审核,符合不动产登记要求的,应当继续沿用,不再重复调查。

四、工作要求

(一)加强组织领导。建立以自然资源、住建、财政、税务、市场监管、农业农村、水利、林业、公安、信访、法院、司法局等单位为成员的永利棋牌处理不动产登记历史遗留问题联席会议制度。联席会议由永利棋牌游戏分管领导担任召集人,永利棋牌游戏办联系领导的同志、县自然资源局局长共同担任副召集人。联席会议办公室设在县自然资源局,由县自然资源局主要领导兼任办公室主任。联席会议根据工作需要不定期召开,主要研究解决不动产登记历史遗留问题、重大复杂问题,并提出处理意见。

(二)强化部门职责。在推进解决原国有建设用地上不动产登记历史遗留问题过程中,各职能部门要密切配合、各司其职、依法履职;要建立健全跟踪管理和监管责任制度,在日常工作中变被动等待为主动监督,预防前清后犯现象;要加大监督查处力度,及时查处擅自增加容积率、改变规划用途等违法违规行为,督促限期整改,逾期不整改的,将违法违规企业及其关联企业的法定代表人、股东、高管、主要负责人、实际控制人及影响债务履行的直接负责人列入失信主体“黑名单”,禁止其再进入房地产开发领域。

(三)严格责任追究。有关部门要对处理原国有建设用地上不动产登记历史遗留问题工作给予积极支持。对处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的要依法依纪查处问责,形成共同监管合力,促进房地产市场健康发展。

对未列入本《意见》历史遗留问题处理范围的,由自然资源部门会同相关部门,按照“一案一议”方式报县人民政府研究解决。

本《意见》自下发之日起施行,有效期为五年。各有关部门在执行过程中遇到的问题要及时向联席会议办公室反馈。国家有新的相关法律法规或文件规定的,从其规定。

[网络编辑:来夏]
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